Portugal precisa de habitação, mas investe em prédios.
Durante a grave crise habitacional que Portugal enfrenta nas últimas décadas, o país tem conseguido construir apenas 2,5 fogos por edifício. Este artigo faz parte da rubrica Visão Periférica.
“Oferta. Oferta. Oferta.” O lema de Álvaro Santos Pereira para solucionar a crise habitacional em que o país se encontra foi reiterado nesta quarta-feira durante a apresentação do boletim económico de março. Contudo, os dados ainda não refletem as palavras do governador do Banco de Portugal; ou, no máximo, oferecem uma tímida sustentação a uma única palavra, e não às três.
De fato, a construção de novas habitações atingiu um patamar máximo desde 2010, conforme já foi reportado. Entretanto, no ano passado, o Instituto Nacional de Estatística (INE) revelou que não foram construídas sequer 27 mil casas. Para fins de comparação, em anos anteriores a construção foi três vezes superior: em 2003, foram 92 mil novos fogos, e em 2004 e 2005, mais de 70 mil. A tendência apresentou um declínio constante até 2015, quando se construíram apenas 7 mil casas.
Por outro lado, um dado que tem passado despercebido revela que a alocação de recursos ainda não favorece uma solução ágil para a crise habitacional. Uma vez que o problema se concentra principalmente nas grandes cidades, existe realmente uma alternativa que não envolva a construção em altura? Sempre considerando o contexto de onde esses edifícios estão surgindo — especialmente em relação aos centros históricos —, o país terá dificuldades em conter a escalada dos preços se não forem implementadas soluções que atendam à classe média e aos grupos mais vulneráveis nos grandes centros urbanos. “Oferta, oferta, oferta”.
Entretanto, os dados mostram que o número médio de casas construídas por edifício habitacional dista consideravelmente do que seria ideal. O rácio é, por seus efeitos, o mais elevado em pelo menos 23 anos (desde 2003), mas pouco ultrapassa 2,58. Reiterando: na maior crise habitacional das últimas décadas em Portugal, o país se vê incapaz de construir mais do que 2,5 fogos por edifício. É necessário erguer prédios altos — e há alguns em construção, embora em pequena quantidade —, mas ainda se canaliza um número significativo de recursos para moradias.
Esses dados, contudo, refletem a média nacional, o que pode ocultar grandes disparidades regionais. A Grande Lisboa, por exemplo, provavelmente apresentará um rácio bastante mais elevado. Verificamos a tabela do INE: somente 2,7 casas, ligeiramente acima dos 2,6 registrados em 2011. Ou seja, a região mais pressionada — onde os preços são exorbitantes em relação a alguns anos atrás — não consegue, em média, construir mais de 2,7 casas por edifício.
De fato, os valores mais altos registrados no ano passado entre as nove grandes regiões de Portugal não ultrapassaram três fogos por edifício habitacional. Algarve (3,1) e Madeira (3,4) lideram esse ranking.
Essa estatística do INE não permite uma análise mais aprofundada, mas Ricardo Guimarães, especialista em mercado imobiliário que monitora essa dinâmica através da emissão de certificados energéticos, aponta que apenas 4% dos projetos contemplam mais de 20 fogos, mesmo representando esses projetos 40% de todas as novas habitações. O problema, assim, reside no restante.
Diante de uma demanda que supera amplamente a oferta, as construtoras continuam incentivadas a investir em residências de gama média-alta e de luxo. O contexto é desfavorável, pois, como mencionamos na semana passada, os custos estão em ascensão (a um ritmo mais elevado em Portugal do que em outros países europeus), dificultando a viabilidade das construtoras ao projetar imóveis para a classe média nos grandes centros urbanos e habitação social — segmento em que Portugal, aliás, está na retaguarda da Europa. Assim sendo, a “oferta, oferta, oferta” ainda enfrenta um longo caminho a percorrer.
